Finstroy
ПРОДАВА
ИНВЕСТИЦИОННИ ПРОЕКТИ
ЗАМЯНА
ИНДУСТРИАЛЕН ИМОТ
НОВО СТРОИТЕЛСТВО - ЗА КЛИЕНТИ НА АГЕНЦИЯТА
СТАРО СТРОИТЕЛСТВО
ОБЕКТИ В ЧУЖБИНА
ПАРЦЕЛИ
НАЕМИ
Търси
Изчисти
Finstroy
БЪРЗО ТЪРСЕНЕ
Търсене по местоположение,
град, район

Търсите имот ?
Изпратете имот
Finstroy
УСЛУГИ
Посредничество при покупка на жилища в строеж
Стари жилища
Наеми
Маркетинг
Консултации
Управление на имоти
Инвестиционно посредничество
Съдействие за банкови кредити
Парцели
Обекти в чужбина
Довършителни строителни работи
Finstroy
ПОЛЕЗНО & ИНТЕРЕСНО
Нотариуси в София
Нотариални такси
Данъци при продажба на лично недвижимо имущество
Лиценз
Отстъпки
Новости
Сертификати & Награди
Карти
Картинна галерия



WebDesignBG
Български English Русский
Finstroy
НАЧАЛО         ЗА ФИРМАТА         ЗАЩО ФИНСТРОЙ         ЧЛЕНСТВО         КОНТАКТИ

ДАНЪЦИ ПРИ ПРОДАЖБА НА ЛИЧНО НЕДВИЖИМО ИМУЩЕСТВО

В случай че продавате недвижим имот, ще ви се наложи да платите данъци по реда на два данъчни закона: Закона за местните данъци и такси (ЗМДТ) и Закона за облагане доходите на физическите лица (ЗОДФЛ).

Първи във времето възникват данъчните задължения по реда на ЗМДТ - самото извършване на прехвърлителната сделка е невъзможно, без да е заплатен данък за придобиване на имущество по възмезден начин.

Данъчното задължение е в размер 2 на сто върху уговорена цена. Ако обаче уговорената цена е по-ниска от данъчната оценка на имуществото, данъчното задължение се определя на база данъчната оценка. Затова при извършване на прехвърлителна сделка задължително трябва да има данъчна оценка на имота. Тя се изготвя от служителите на общинската администрация по местонахождение на имота (в 2-седмичен срок от подаване на молба по образец) на база на специална методика, която отчита разнообразието от различни фактори, влияещи върху пазарната стойност на имота - вида на конструкцията, местоположение и т.н. Желаещите да научат как точно се изчислява данъчната оценка на имота им могат да прочетат Приложение №2 към ЗМДТ. Повече е от сигурно е, че за страните в сделка с недвижим имот представлява интерес въпросът кой дължи данъка - продавачът или купувачът?

Правилото, залегнало в ЗМДТ (чл.45, ал.1), е, че това данъчно задължение би следвало да се поема от купувача. Законът позволява да е уговорено и друго, например данъкът да се заплати изцяло от продавача или да се дължи и от двете страни в някаква пропорция. Това обаче, доколкото не е законовото правило, а воля на страните по сделката, следва изрично да се посочи в договора за продажба. Едновременно с регламента, въведен от ЗМДТ, съществува и друг, по-общ регламент, въведен от Закона за задълженията и договорите (ЗЗД) - разноските по продажба на недвижими имоти се заплащат по равно от страните (чл.186 от ЗЗД). В крайна сметка наложилата се масова практика е данъкът да се поема не само от купувача, а по равно от купувача и продавача.

Данъкът се заплаща в общината по местонахождението на недвижимия имот, като не е необходимо да подавате данъчна декларация.

При продажба на недвижимо имущество освен посочения данък от 2 на сто, дължим по ЗМДТ, се дължи и още един данък, определян по реда ЗОДФЛ. Този данък се дължи единствено от продавача на недвижимия имот. Причина за облагане с този данък е, че при продажбата може да бъде реализиран допълнителен личен доход, който също става обект на данъчно облагане. Данъкът се дължи при наличие на положителна разлика между продажната цена и по-високата от: фактическата покупна цена и данъчната оценка на недвижимия имот. В случая данъчната оценка изпълнява ролята на актуализирана цена на придобиване. Тя се ползва, ако недвижимият имот е закупен сравнително отдавна. Например при продажба на недвижим имот по уговорена цена 10 хил. лв., който е закупен преди 40 години по цена 2 хил. лв., данъчната оценка, направена от общинските органи, е 6 хил. лв. В този случай продавачът, освен че следва да плати половината от данъка (2 % върху цялата продажна цена) по реда на ЗМДТ в размер на 100 лв. (10 000 лв. Х 2% : 2), ще дължи и данък върху формирания допълнителен личен доход в размер на 4 хил. лв. (10 000 лв.- 6000 лв.).

Размерът на данъчното задължение върху този допълнителен доход за разлика от данъка върху продажбата по реда ЗМДТ не може да бъде определен еднозначно. Той се определя не в момента на извършване на сделката, а на следващата година. Ако сте продали недвижим имот през 2006 г., следва да подадете годишна данъчна декларация по реда на чл.41 , ал.1 от ЗОДФЛ до 15.04.2007 г., като посочите в съответното приложение от декларацията продажната цена, фактическата покупна цена и данъчната оценка (актуализираната цена). Ако въз основа на посочените величини декларирате положителната разлика, то тази разлика, представляваща доходът от продажбата, се сумира с останалите лични доходи реализирани през 2006 г. - от работна заплата, граждански договор, наем и т.н., и общата сума ще подлежи на облагане с прогресивен данък по годишна скала по чл.35 от ЗОДФЛ. Както е известно, при нея задължението варира в зависимост от размера на данъчната основа, респективно от облагаемия доход. За 2006 г. данъчният размер нараства от "0" при годишна данъчна основа до 1560 лв. до 24% - при годишна данъчна основа над 7200 лв. Това означава, че ако годишната данъчна основа от всички останали доходи е над 7200 лв., то допълнителният доход от 4000 лв. при продажбата на недвижимия имот би се обложил автоматично с най-високия данъчен размер - 24%, т.е. за вас биха останали около ѕ от дохода (3040 лв. вместо 4000 лв.).


Интересен е и въпросът какво би се случило, ако уговорената цена беше равна или по-ниска от данъчната оценка, например 5900 лв. В този случай данък не се дължи, доколкото продажбата на имота не е донесла допълнителен доход. Напомняме, че сравнявате уговорената цена от 5.9 хил. лв. с данъчната оценка от 6 хил. лв., а не с фактическата покупна цена от 2 хил. лв. В този случай единственият данък, който бихте дължали като продавач на имота, е данъкът по ЗМДТ в размер на 60 лв. (6000 лв. х 2 % : 2).

Не е тайна, че независимо от увеличението на данъчните оценки от началото на 2006 г. в повечето случаи те останаха значително по-ниски от реалните пазарни цени. Например в момента данъчна оценка на новопостроен апартамент в центъра на София около 100 кв.м тухла е 78 174 лв., докато продажната цена е около 100 хил. евро. Ако сте продавач на апартамента (независимо от това дали имате или нямате други доходи), бихте дължали данък по реда на ЗОДФЛ около 28 хил. лв. Добавете освен това още 1950 лв. - половината от данъка по реда на ЗМДТ (2% х 100 000 евро * х 1.95 : 2) и вашето общо данъчно задължение става около 30 хил. лв. В тази посока ще допълним, че значителна е и разликата между данъчните оценки и реалната продажна цена на парцелите около София (понякога около 20 пъти), горските масиви и т.н.

При такива значителни разлики изкушението да се посочи занижена продажна цена е голямо. Ще обърнем обаче внимание, че при посочване на занижени цени при разваляне на сделката на купувача се възстановява сумата, посочена като продажна цена в нотариалния акт. Известно е, че с цел да се избегне съществуващият риск при продажба, при която е посочена занижена цена, в нотариалния акт се добавя клауза, в смисъл че при разваляне на договора по вина на продавача на купувача се дължи неустойка в размер, равен на сума, формирана въз основа на разликата между посочената в нотариалния акт и реално платената цена. Ще обърнем внимание обаче, че в случай че посочената неустойка е твърде голяма, на практика е нереално при съдебно дело тя да се потвърди от съда.

Накрая ще завършим с това, с което може би следваше да започнем - независимо от размера на реализирания доход не дължите данък по реда на ЗОДФЛ, ако продавате недвижим имот:

- придобит по наследство, дарение, както и на реституирано имущество;

- ползван от вас като основно жилище не по-малко от три години преди продажбата или замяната;

- до два недвижими имота, които не са ваше основно жилище, ако времето между придобиването и продажбата или замяната е повече от 5 години;

- селскостопански и горски имоти независимо от броя им, ако времето между придобиването и продажбата или замяната е повече от 5 години.

Доходи, получени в изброените случаи, се третират като необлагаеми. Затова те не подлежат на деклариране в годишната данъчна декларация по чл.41, ал.1 ат ЗОДФЛ. Единственият данък, който ще дължите в посочените случаи, е данъкът в размер 2 на сто по реда на ЗМДТ, който като правило ще разделите с другия участник в сделката.

Ще уточним, че разгледаната процедура на данъчно третиране на дохода от продажба на имущество по реда на ЗОДФЛ се отнася само за местни физически лица. За чуждестранни физически лица в момента действа различна процедура.
 

В-к „Дневник”


Начало
Назад

тел: +359 2 963 38 72  факс: +359 2 866 11 72 моб: +359 899 82 94 22

ФИНСТРОЙ © ВСИЧКИ ПРАВА ЗАПАЗЕНИ

Finstroy
Finstroy Finstroy Finstroy